Le choix d’un crédit immobilier

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Les nombreux paramètres d’un crédit immobilier (durée, taux, éléments annexes de cout, fixité ou variabilité du taux…) ne sont pas évidents à appréhender pour un non-professionnel et encore moins pour un primo-accédant. Pourtant, il s’agit probablement d’un des enjeux majeurs de la constitution d’un patrimoine pour un particulier. Vous allez dans ce domaine faire face à un engagement de longue, ou très longue, durée alors que vos circonstances personnelles peuvent changer assez radicalement sans que vous puissiez aujourd’hui tout anticiper. N’oublions pas que l’horizon d’emprunt peut aller jusqu’à 25 ans ou plus. Comprendre  au mieux, grâce à l’appui de votre courtier indépendant, les mécanismes d’un crédit immobilier, est essentiel.

De nombreuses questions doivent se poser :

cette banque.

  • Quelle mensualité dois-je choisir pour raisonnablement y faire face?
  • A taux donne, comment jouer sur la maturité du prêt pour adapter cette mensualité ?
  • Comment distinguer entre les offres à taux fixe ou variable/révisable ?
  • Quel sera le coût réel de mon emprunt immobilier, exprime en taux tout compris ou en cumule monétaire sur la durée entière du crédit ?

La première règle à avoir en tête concerne la détermination de la part de vos ressources mensuelles que vous désirez consacrer au remboursement du prêt, votre ratio d’endettement. L’usage bancaire, partiellement encadre par la loi, veut que la somme que vous pouvez allouer au remboursement ne doit pas excéder 33% de vos ressources. Cette proportion peut faire l’objet de discussion et d’assouplissement. La banque, face à ce qu’elle qualifie de très bon dossier (gros apport, revenus élevés et de sources variées, capacité d’épargne historiquement démontrée…) acceptera parfois de dépasser ce ratio. En revanche, il peut être utile de se poser avec votre courtier la question du niveau optimal : faut-il privilégier la minimisation du coût total du crédit en raccourcissant la durée d’emprunt mais en augmentant les mensualités ou allonger la maturité pour rendre plus aisé le remboursement chaque moi et mieux faire face à des imprévus ou des changements de situation ?

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Pourquoi un courtier ? La vertu première d’un courtier immobilier, c’est de vous rendre simples des démarches qui, sans son intervention, aurait être bien plus compliquées.

SIMULER MON PRÊT

On rappellera une règle dans le domaine du prêt, notamment à taux fixe. Si la mensualité qui permet d’amortir intégralement un emprunt sur une durée donnée est fixe, elle présente deux composantes que sont les intérêts payés pour la période et l’amortissement à proprement parler du capital. En début de prêt, vous payez très majoritairement des intérêts et la capacité d’amortissement à mensualité donnée est très limite. A l’inverse, plus vous approchez de l’échéance, moins vous payez d’intérêt et donc plus le capital rembourse est élevé. De ce fait, quand vous raccourcissez la durée d’emprunt, vous réduisez également le coût total de celui-ci. Toutefois, pour une somme empruntée donnée la mensualité devra augmenter. Ces paramètres peuvent donner lieu à des simulations que votre courtier pourra vous préparer et vous commenter en toute indépendance.

Le taux d’intérêt, lui, va varier en fonction de votre profil mais aussi en fonction de la maturité de votre endettement. Prenons l’exemple plus simple d’un taux fixe ; souvent choisi par les emprunteurs car il donne une grande visibilité et présente une grande pertinence en période de taux bas. Le taux d’un crédit à 7 ans sera plus bas qu’à 12, lui-même plus bas qu’a 15, 20 ou 25 ans. La banque va, en effet, associer un cout du risque croissant avec la maturité. Elle évalue votre profil mais va, légitimement, considérer qu’à profil égal aujourd’hui, une durée plus importante va donner plus de place aux impondérables et aux mauvaises surprises et donc présenter plus de risques. En bonne gestion, la banque et tout le système financier vont réclamer une marge accrue et des taux plus élevés pour les longues durées.

A titre d’exemple, en mars 2013, les taux moyens de crédit immobilier sont de l’ordre de 3.15 % pour un crédit sur 15 ans et de 3.45 % pour un prêt sur 25 ans.

On rappellera à ce titre que la mathématique financière est ainsi faite que baisser le taux va mécaniquement diminuer la mensualité nécessaire au complet remboursement d’un emprunt de volume donne pour une durée déterminée. La-encore, une bonne simulation par votre courtier assortie d’un commentaire simple est souvent très parlante dans cette matière parfois théoriquement obscure. Elle permettra d’optimiser face à votre situation personnelle les différents paramètres de durée et de cout et de les conjuguer à un bon calibrage de votre capacité de remboursement pour que vous puissiez profiter sereinement de votre investissement immobilier.

Toujours dans une optique de rassurer votre banquier sur votre capacité de remboursement sur le long terme mais aussi dans le but de vous apporter le confort d’esprit maximum,  vous pourrez vouloir ou avoir à contracter des assurances diverses, qui couvrent notamment pour toute la durée du prêt des évènements tels la perte d’emploi ou l’invalidité.

Ces assurances n’ont pas un coût négligeable et vont influer fortement sur le cout complet de votre prêt voie sur le calcul de la capacité de remboursement. Il s’agit d’un domaine ou votre courtier va apporter sa pleine mesure car il va pouvoir mettre en concurrence de nombreuses sociétés d’assurance et éviter le recours systématique a l’assurance »maison » imposée par la banque, très rarement la plus avantageuse.

Le crédit immobilier, parce qu’il est lourd de conséquences, est fortement encadré par la loi qui exige le respect de procédures elles-mêmes règlementées. Premièrement, si l’établissement bancaire décide d’accepter votre demande de prêt, vous aurez ce qu’on appelle un accord de principe.

Un taux c’est bien un montage optimisé à votre profil c’est mieux, profitez de notre experience.