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Il est relativement aisé de calculer ce que le fisc définit comme la plus-value brute immobilière, réalisée lors de la cession d’un bien. I conviendra tout particulièrement aux contribuables s’acquittant de l’ISF.
Il s’agit de la différence positive entre :
- Le prix de cession inscrit à l’acte authentique, éventuellement minore des frais afférents à la vente (frais de dossier, de diagnostic technique…) ; et
- Le prix d’achat, majore des frais d’acquisition forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition, des frais de connexion à la voirie ou au réseau, des travaux portes forfaitairement à 15% si la cession s’effectue plus de 5 ans après l’achat.
L’imposition des plus-values immobilières, un élément à ne pas négliger
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Une exonération totale sans limitation de durée demeure s‘agissant de la résidence principale.
Une exonération couvre également les situations suivantes :
- Les ventes d’un montant inférieur à 15.000 Euros ;
- Les contribuables retraités ou invalides présentant une pension modeste ;
- Les reventes de logements sinistres ;
- Les ventes à des organismes de gestion de logements sociaux ;
- Les expropriations pour cause d’utilité publique.
Hormis dans le cadre de ces exceptions, un propriétaire bénéficie d’un abattement de :
- 2 % par an entre la 6eme et la 17eme année de détention ;
- Puis de 4 % par an jusqu’à la 24eme ;
- Enfin de 8 % par an au-delà.
Ce qui conduire à une exonération totale au bout de trente ans.
Sur cette nouvelle base, ou plus-value nette (PVN), après abattement, la taxation sera double voire triple ou quadruple dans certains cas. La PVN sera assujettie :
- A à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel de 19% ;
- Aux prélèvements sociaux, désormais fixés à 15,5% ;
- A une surtaxe dépendant de son importance: un taux progressif s’applique à partir de 50.000 Euros de PVN, débutant à 2%, et progressant de 1% par tranche de 50.000 Euros pour atteindre 6% au-delà de 260.000 Euros de PVN.
Enfin, la PVN augmentera le revenu fiscal de référence susceptible d’être soumis à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3% ou de 4%.