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La loi sur les Monuments Historiques (art 156 du CGI) va fêter son centenaire en fin 2013. Elle accorde aux investisseurs qui font l’acquisition d’un bien appartenant à cette classification des avantages fiscaux notables : imputation intégrale des frais de restauration du revenu global et pas seulement foncier, sans être contraint par le plafond des niches fiscales, mais aussi exonération de droits de succession (ce qui peut attirer les contribuables préparant leur succession). S’agissant de ce dernier point, les héritiers devront souscrire une convention avec les ministères de la Culture et des Finances, fixant notamment les conditions d’entretien.
Aucun plafond de loyer ou de ressources des locataires ne s’applique dans le cadre de cette loi.
La loi Monuments Historiques, un élément à ne pas négliger
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La condition première est que les travaux doivent être engagés sur des immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des Monuments Historiques, souvent localises dans les centres villes historique (ce qui offre une plus grande sécurité long terme sur l’investissement), c’est à dire :
- Classés Monuments Historiques ;
- Inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques ;
- Faisant partie du patrimoine national (agrément du directeur des services fiscaux du département) ;
- Titulaires du label de la Fondation du Patrimoine.
Le montant de ces travaux est imputable à 100%. Dès lors, pour bénéficier à plein d’un investissement dans ce domaine, il suffit d’acquérir un bien nécessitant d’importants travaux, afin de maximiser le levier fiscal lié à l’imputation sur le revenu global et de générer de substantielles réductions d’impôts sur une courte période (2 à 3 ans).
L’économie fiscale peut, notamment pour un contribuable en tranche marginale d’imposition, être non seulement très élevée en pourcentage de l’investissement mais intervenir très rapidement, ce qui n’est toujours le cas dans certaines lois ou le plafonnement ou l’étalement sur longue période sont plutôt la règle.
Les travaux dans le class doivent aboutir à une restauration parfaite, suivie par un Architecte des Bâtiments de France.
Depuis le 1er janvier 2009, le propriétaire s’engage à conserver pendant 15 ans son investissement. Toute vente ou tout leg est d’ailleurs soumis à l’accord de l’administration du Ministère de la Culture.
La détention peut être directe ou via une société non soumise à l’IS. Elle peut se faire en indivision, via une SCI uniquement familiale, voire en tant que simple nu propriétaire.
Le bien peut être occupe par l’investisseur lui-même mais les conditions fiscales particulières s’appliqueront (déduction d’uniquement 50 % des travaux, imputation intégrale des intérêts d’emprunts et des charges sur le revenu global). Il peut être loue aux ascendants ou descendants mais ces derniers doivent être sortis du foyer fiscal de l’investisseur.