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La hantise du propriétaire-investisseur, ce sont tout d’abord les locataires mauvais payeurs, mais aussi les contentieux divers notamment dus aux dégradations causées. Tout ceci peut s’avérer chronophage et compromettre sérieusement la rentabilité d’un investissement locatif.
Heureusement des solutions de couverture de ces risques existent au travers d’assurances ou de garanties.
La première famille de solutions concerne essentiellement les locataires qui présentent à l’origine un profil solvable et ainsi des risques mesurés pour les assurances ou banques qui vont intervenir en couverture. On parle d’assurance ou de Garantie de Loyers Impayés (GLI), qui coûtera environ 3 à 4% du montant annuel des loyers couverts.
Loyers impayés – Assurance GLI – Assurance GRL, un élément à ne pas négliger
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Pourquoi un courtier ? La vertu première d’un courtier immobilier, c’est de vous rendre simples des démarches qui, sans son intervention, aurait être bien plus compliquées.
Ce sont des conditions de revenu (revenus nets > environ 3 fois les loyers) et de contrat de travail (CDI) qui définissent un bon profil de locataire, pour lequel une GLI peut être obtenue. Si l’une de ces conditions n’était pas respectée, la caution solidaire d’un tiers serait requise. A défaut, le locataire pourrait faire l’objet d’une GRL (voir plus loin).
La GLI va couvrir divers scenarios :
- Les loyers, les charges et taxes dus, les indemnités d’occupation, quel que soit le motif du non-paiement, parfois avec une franchise ;
- Le départ prématuré du locataire, jusqu’à récupération des lieux ;
- Les frais de contentieux en cas d’impayés ou de dégradations ;
- Les détériorations et dégradations non couvertes par le dépôt de garantie, souvent en option.
De votre cote, en tant que propriétaire-bailleur, vous devrez, après avoir dument vérifié la solvabilité du locataire, vous appuyer sur un contrat de bail conforme à la législation, comportant une clause résolutoire pour non-paiement, et agir avec diligence pour récupérer loyers et charges (relance, mise en demeure) et promptement déclarer les cas d’impayés. A défaut, votre déclaration de sinistre pourra être rejetée par l’assureur.
Quand un locataire ne répond pas aux critères requis de solvabilité, l’Etat, associe au 1% logement et des assureurs, a mis en place en mars 2010 un nouveau dispositif de couverture de nature à rassurer les éventuels bâilleurs, la Garantie universelle des Risques Locatifs, ou GRL.
A ce jour, même si son futur est questionne, le mécanisme existe toujours et repose sur les principes suivants :
- Le locataire doit présenter et dument justifier des revenus supérieurs ou égaux à 2 fois le loyer (seuls les revenus réguliers sont pris en compte) ;
- Mais aucun statut professionnel particulier n’est demandé (peu importe qu’il soit en CDI ou en CDD, à temps complet ou partiel, indépendants, saisonniers voire demandeurs d’emploi ou retraités…) ;
- Le loyer ne doit pas excéder 2.000 Euros par mois.
La GRL permet au bailleur d’obtenir auprès d’un assureur (garantie de base obligatoire) :
- Le remboursement des impayés jusqu’au départ du locataire jusqu’à 70.000 € ;
- Le remboursement des détériorations (limite à 7.700 Euros en location nue et 3.500 Euros en meublé ;
- La prise en charge des frais de procédure et de la gestion du recouvrement.
D’autres évènements peuvent également être couverts de manière optionnelle : protection juridique, prise en charge des loyers en cas de départ prématuré, remboursement du coût de recherche d’un nouveau locataire…
Le coût de la GRL est librement fixé par l’assureur partenaire du dispositif mais se monte en pratique à 3,04 % TTC du montant des loyers et charges, pour la protection de base ; un peu plus quand des options sont souscrites.